タワーマンションを利用した相続税の節税規制へ

1.はじめに
11月3日各新聞の紙面には「タワーマンション課税強化」という次のような記事が並びました。
タワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したことがわかった。国税庁が2013年までの3年間を調べると、評価額が約3,600万円の物件が約1億円で売られるなど、343件の平均で売値(時価)が評価額の3倍を超えていた。過去には、相続後すぐに売り抜けて多額の「差益」を得るケースもあり、こうした節税策を薦める金融機関や税理士法人があるという。「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す、という通達の規定があり、全てのタワーマンションの相続について適用するかどうか検討する考えだ。(朝日新聞より)


2.タワーマンションを利用した節税スキーム
タワーマンションを利用した節税スキームは、タワーマンションの「時価(実際に売買される市場価額)」と「相続税評価額」との差額に着目した節税方法です。
相続税におけるマンションの評価は土地(敷地権)と建物(区分所有建物)に分けて行います。土地(敷地権)については「マンション敷地全体の評価額×その者の敷地権割合」で評価し、建物(区分所有建物)については「その者の所有する建物部分の固定資産税評価額」で評価します。
この評価額は、敷地の路線価や建物の固定資産税評価に基づいて計算されていますが、建物が高層階にあることによる価値は考慮されていません。そのため「相続税評価額」と「時価」との間に大きな差額が生じます。
そこでこの差額に着目し、タワーマンションを購入して相続税評価額を大きく下げる実例が最近特に目立ってきました。


3.今後の規制は?
財産評価基本通達6では「この通達の定め(=通常の評価方法)によって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と規定し、行き過ぎた節税行為には歯止めをきかせることができるようになっています。
過去には、相続開始直前にタワーマンションを購入して大きく評価を引き下げ、相続開始直後に大きく評価額を上回る金額で売却したため、上記通達6を基に否認された事例も既に存在しています。
今回の報道によると、国税庁は「タワーマンションを利用した節税行為には財産評価基本通達6の規定に基づいて通常のマンションの評価方法ではなく別の方法で評価することも積極的に行っていきますよ」という姿勢を示したようです。
今後具体的な評価・規制方法が明示されるのかどうかは現時点ではわかっていませんが、私見としては平成8年に廃止された「相続開始前3年以内に取得した土地建物等は取得価額により評価する」という「取得価額課税」が復活してもおかしくないと思っています。


4.さいごに
私の周りでも安易に「タワーマンションを利用した節税スキーム」を薦める不動産業者、税理士が数多くいましたが、大きな節税対策には「税制改正リスク」が必ずついてくるということはしっかり認識しておくべきでしょう。
特に本件の節税スキームについては、タワーマンションを売却すれば「相続税評価額」と「時価」が大きくかい離していることが顕在化するため、売却することが税務否認につながりやすくなると考えられます。既に相続税対策としてタワーマンションを購入した方は、相続開始までに売却しない限り、相続税の否認リスクはついてまわると言わざるをえないでしょう。とりあえず相続税対策は成功したように思えたが、実際の相続時には否認されるのではないか、大きな不安は残ったままだ、そんな状況に陥る富裕層もいるのではないでしょうか。
相続税対策は「節税」することが大きな目的なのでしょうが、「安心すること」も大きな目的なのではないかと思います。
今後どのような規制がされるのか今後の動向に注目したいと思います。



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