借入金と相続税対策

Ⅰ.はじめに
相続税対策と称して借入金で賃貸不動産を購入・建築することが以前からよく行われています。
「借入金で賃貸不動産を建てると相続税対策として有効ですよ」
特に地主の方々は不動産業者等からこのような勧められ方をすることが往々にしてあるようですが、本当に効果があるのでしょうか?


Ⅱ.比較
例を挙げて検証してみたいと思います。
A氏の保有資産は預貯金1億円と相続税評価額1億円の土地(更地)です。そしてA氏がその土地上に1億円で賃貸用マンションを建築します(借地権割合は70%、借家権割合は30%、建築後の建物の固定資産税評価額は建築価額の60%になったものとします)。


1.借入金で建築した場合
○ 建築前の相続税評価額は次の通りです。
建築前相続税評価額=預貯金(1億円)+土地(1億円)=2億円
○ 建築後の相続税評価額は次のようになります。
建築後相続税評価額=預貯金(1億円)+土地(1億円×(1-70%×30%)=7900万円)+建物(1億円×60%×(1-30%)=4200万円)-借入金(1億円)=1.21億円
○ 相続税評価額減額効果=1.21億円-2億円=△7900万円

よって相続税評価額は7900万円減額され、相続税対策として大きく効果があることがわかります。


2.自己資金で建築した場合
○ 建築前の相続税評価額は次の通りです。
建築前相続税評価額=預貯金(1億円)+土地(1億円)=2億円
○ 建築後の相続税評価額は次のようになります。
建築後相続税評価額=預貯金(1億円-1億円=0円)+土地(1億円×(1-70%×30%)=7900万円)+建物(1億円×60%×(1-30%)=4200万円)=1.21億円
○ 相続税評価額減額効果=1.21億円-2億円=△7900万円

相続税対策として大きく効果があることがわかりますが、自己資金でも借入金でも相続税評価額減額効果は全く同じであることもわかります。


Ⅲ.検証と考察
1.相続税評価額減額要因
(1)土地
土地について相続税評価額が減額されるのは、賃貸に供したことにより「借地権×借家権相当額」を減額でき、更地評価(100%評価)が貸家建付地評価(79%評価)になるからです。
(2)建物
建物について相続税評価額が減額されるのは、次の二つの要因からです。
○ 要因1:現金または借入金を建物に組み替えたため、現金または借入金評価(100%評価)が建物評価(相続税評価額=固定資産税評価額=建築価額の約50-70%評価)になるからです。
ただし実際に行った対策の中には、(建築・購入後の建物の資産価値が本当に1億円の価値があるのか?建築・購入資金の一部が諸費用等で消えてしまった結果、資産価値自体が大きく目減りしているのではないか?それは単に資産価値が目減りしているだけであり、本当に相続税対策といえるのかどうか?)と疑問に感じる事例を見ることも時々あります。
○ 要因2:賃貸に供したことにより「借家権相当額」を減額でき、自用建物評価(100%評価)が貸家評価(70%評価)になるからです。


2.なぜ借入金でも自己資金でも効果は同じなのか?
相続税の評価計算上、自己資金も借入金も「金額の100%」で評価します。
自己資金を使って建築すれば自己資金が減り(=100%評価が減り)、借入金で建築すれば借入金が増える(=マイナス100%評価が増える)ため、結果として相続税評価は同じになります。
よって、「借入金で賃貸不動産を建てると相続税対策として有効ですよ」というのは、相続税対策になるという点では間違いではありませんが、「借入金で」という表現を付け加えることは正しくありません。
ではなぜこのような勧め方をされることが多いかというと、それは実際全額自己資金で建てることができる人は多くないからであり、「借入金で建てましょう」といったほうが現実的に勧めやすいからです。


Ⅳ.さいごに
不動産経営にはリスクがつきものです。特に借入金で賃貸マンションを建築した場合は、相続税対策になるというメリットと引き換えに、事業リスク(借入金返済リスク、空室リスク、資産価値の減少リスク等)を背負うことになるということを充分意識すべきです。
勧める業者の話を鵜呑みにするのではなく様々な角度から賃貸事業計画を立てて実行するかどうかを検討しましょう。



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