中古住宅の購入+リフォーム(リノベーション)と住宅ローン控除(その1)

1. はじめに
中古住宅を購入して大規模なリフォーム(以下リノベーションと記載します)をすることが流行りつつあります。政府も優良かつ安全な中古住宅を供給し、中古市場を活性化させるために、耐震診断に関する補助金制度やホームインスペクション制度など様々な政策を行っています。
本稿では借入により中古住宅を購入してリノベーションをする場合の住宅借入金等特別控除(以下住宅ローン控除と記載します)の適用がどのようになるのかを取り上げます。


なお本稿では下記事項を前提とします。
・中古住宅の購入と同時(同年中)にリノベーションをする。
・バリアフリー改修工事や省エネ改修工事を含む増改築等をした場合の特定増改築等に係る住宅ローン控除制度の適用は受けないものとします。
・住宅ローン控除には非常に細かい各種要件がありますが、特段記載していない事項については適用要件を満たしているものとします。


2.住宅ローン控除制度とは
住宅ローン控除制度とは、居住者が住宅ローン等を利用して、マイホームを新築、取得又は増改築等をし、平成29年12月31日までに自己の居住の用に供するなど一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する制度です。


3.中古住宅の購入+リノベーションの場合の住宅ローン控除
(1)中古住宅の購入に関する住宅ローン控除の適用要件
中古住宅の購入が下記のいずれかに該当する場合には住宅ローン控除の適用があります。
・マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること
・耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること
・上記に該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること
その他の要件・留意点については下記を参照してください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm


(2) リノベーションに関する住宅ローン控除の適用要件
リノベーション工事が下記のいずれかに該当する場合には住宅ローン控除の適用があります。
・増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事であること
・マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事であること
・家屋(マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります)
のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事であること
・建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事であること
・一定のバリアフリー改修工事であること
・一定の省エネ改修工事であること
その他の要件・留意点については下記を参照してください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1216.htm


4.住宅ローン控除額の計算
(1)住宅ローン控除額
控除額は最長10年間にわたり、「住宅ローン等の年末残高×1%」となります(平成26年4月1日以降の取得等の場合)。
ただし、
・中古住宅の取得又はリノベーションが「特定取得」に該当する場合、住宅ローン控除額の年間の上限額は40万円となります。
・中古住宅の取得又はリノベーションが「特定取得」に該当しない場合、住宅ローン控除額の年間の上限額は20万円となります。


(2)「特定取得」とは
「特定取得」とは、住宅の取得等に係る費用の額に含まれる消費税が、消費税率の引上げ後の8%又は10%の税率により課されるべき消費税である場合におけるその住宅の取得等をいいます。


(3)「特定取得」に該当するかどうかの判定例
・個人(事業者ではない一般消費者)から中古住宅を購入する場合は、中古住宅には消費税が含まれていないため、その取得は「特定取得」には該当せず、住宅ローン控除の年間の上限額は20万円となります。
・法人を含む事業者(以下事業者と記載します)から平成26年4月1日以降に中古住宅を購入する場合は、中古住宅には消費税率引き上げ後の消費税が含まれているため、その取得は「特定取得」に該当し、住宅ローン控除の年間の上限額は40万円となります。なお事業者が消費税法に規定する免税事業者であったとしても、事業者からの取得であれば「特定取得」に該当します。




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