相続・贈与における土地の評価について

Ⅰ.はじめに
 今年も7月1日に路線価が発表されました。路線価は路線(不特定多数が通行する道路)に付された1平方メートルあたりの価額のことで、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局が評定しています。路線価は相続税・贈与税において土地を評価する際に用いられる指標であるため、相続・贈与においては非常に重要な役割を果たしています。


Ⅱ.土地の評価方法
1.路線価方式と倍率方式
相続・贈与における土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があります。路線価方式は市街地的形態を形成する地域にある土地についての評価方法であり、倍率方式は路線価方式以外の地域にある土地についての評価方法であり、どちらの方式によるかは国税局が公表している路線価図・評価倍率表を見れば判定できます。


2.倍率方式による評価方法
倍率方式により評価する土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価します。

3.路線価方式による評価方法
(1)評価の基本
路線価方式により評価する土地の価額は、特殊要因が全くない場合は「路線価×面積」で算出できますが、下記に掲げる特殊要因がある場合は各種評価調整を行い、評価額を算定します。


(2)評価における特殊要因
(イ)加算要因
複数の路線に接している土地については、一方のみが路線に接している土地に比べて通常利便性がよく価値が高くなることから、プラスの評価として加算が行われます。


(ロ)減額要因
・奥行き価格補正
奥行き距離が長い土地もしくは短い土地については、マイナスの評価として減額が行われます。

・間口補正
土地の正面間口が狭い土地については、マイナスの評価として減額が行われます。
・奥行き長大補正
間口距離に対して奥行き距離が長い土地については、マイナスの評価として減額が行われます。

・がけ地補正
がけ地等斜面のある土地で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する土地については、マイナスの評価として減額が行われます。

・無道路地補正
道路に接しない土地(接道義務を満たしていない土地を含む。)については、マイナスの評価として減額が行われます。

・容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の補正
容積率の異なる2以上の地域にわたる土地については、マイナスの評価として減額が行われます。

・不整形地補正
形状が不整形な土地については、マイナスの評価として減額が行われます。不整形の判定については、想定整形地に占めるその土地の割合を基に判定しますが、実務上は不整形の形態は多種多様なため、どのように判定すべきか困難を極めるケースもしばしばあります。


(ハ)加算・減額割合
上記の特殊要因を簡単にまとめると、一般的な土地に比べて利便性がよい条件については評価を加算し、利便性が悪い条件については評価を減額する、と言えます。そしてこれら特殊要因についての具体的な加算・減額割合は、財産評価基本通達において定められています。
また土地は利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに7地区(ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区、大工業地区)に区分され、評価する土地がどの地区にあるかによってもその加算・減額割合が変わってきます。


Ⅲ.さいごに
上記に掲げた評価方法は土地評価に際しての基礎的な部分にすぎません。実務上は多くの土地について何らかの特殊要因があり、本稿に掲げた特殊要因以外の要因が発生する場合も多くあり、土地の評価を行う際は多面的な検討を要します。



相続税、その他税務に関する相談は


名古屋市中区の橋本税理士事務所へ





052-962-4139

又は

 こちらのフォームからお願いします





Copyright (C)2005. hashimoto . All Rights Reserved.