相続対策は見直しを‐小規模宅地の評価減特例の注意点‐

1.はじめに
税法は毎年変わります。有効であったはずの相続対策も税制改正の結果効力がなくなり、相続対策を見直さなければならなくなることがよくあります。
昨年平成22年は相続税に関する「小規模宅地の評価減特例制度」が改正され、既に相続対策を行ってきた多くの不動産オーナーにとって、相続対策を再考する必要がでてきているようです。


2.小規模宅地の評価減特例
(1)小規模宅地の評価減特例とは
小規模宅地の評価減特例とは、相続人が、被相続人の居住用宅地や事業用宅地を取得し、その土地について居住や事業を継続し、さらに保有の継続など一定の要件を満たした場合、その土地の評価額のうち一定割合を減額することができる相続税に関する特例制度です。
この特例制度の要件を満たせば相続した土地の評価額は大きく減額され、相続税対策としては非常に効果のある制度です。

(2)減額割合
改正後現在の評価減額割合は次の通りです。
○ 居住用宅地・・・240平方メートルまで80%減額(=20%評価)
○ 事業用宅地・・・400平方メートルまで80%減額(=20%評価)
○ 貸付用宅地・・・200平方メートルまで50%減額(=50%評価)

(3)改正点
昨年平成22年の改正により小規模宅地の評価減特例の適用要件が次のように厳しくなりました。
○ 居住・事業の継続要件が厳しくなった。
○ 取得者ごとの判定要件が厳密になった。
具体例を挙げて見てみます。


3.注意すべき事例
下記のケースは、改正の影響を受けているものと思われます。
既に下記のケースに該当している方や、下記のケースのような遺産分割を想定している方は、相続対策を見直すことを検討したほうがよいでしょう。

(1)賃貸併用住宅に居住しているケース
(例):被相続人が一棟マンションの一部に居住し、他の部分を賃貸しているケース
改正前・・・全体が80%減額
改正後・・・居住部分80%減額
      賃貸部分50%減額

従前は、被相続人が一部に居住していれば、その生活の基盤たる居宅を保護するという観点から、賃貸部分を含めて全体を80%評価減額することができました。
改正後は要件が厳しくなり、居住部分については要件を満たせば80%評価減額することができますが、賃貸部分については80%評価減額がなくなり、賃貸としての要件を満たせば50%、満たさない場合は評価減額がなくなります。

(2)自宅を共有持ち分にするケース
(例):「配偶者」と「同居しない子」が被相続人の自宅を共有で取得するケース
従前は、配偶者が取得すれば全体を80%評価減額することができました。
改正後は相続人ごとに要件を判定するため、配偶者が取得した部分は80%評価減額することができますが、同居しない子が取得した部分は評価減額がなくなります。

(3)居住(または事業)を継続しないケース
(例):配偶者以外の相続人が被相続人の自宅を取得し、その後居住しないなど居住継続要件を満たさないケース
従前は、居住を継続しなくても他の一定の要件を満たしていれば、80%評価減額ではないものの、50%評価減額することができました。
改正後は居住継続要件が厳しくなりましたので、評価減額がなくなります。


4.相続対策の再検討
 相続対策を検討する際にまずすべきことは、現状の把握です。
どのぐらい相続税がかかるのかを想定するためにも、土地の評価だけではなくまずは概算でよいので全ての財産の評価を算定したほうがよいでしょう。
具体的には、必要に応じて専門家に相談しながら、次のように進めていくとよいでしょう。

ステップ1:資料の収集(路線価、固定資産税評価、有価証券、保険証券、預貯金の概
算など)
ステップ2:財産評価及び税額の試算
ステップ3:各種相続税対策の検討
ステップ4:対策の効果をシミュレーション
ステップ5:実行
ステップ6:定期的に検証・見直し





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